1. REITs ?
- REITs(Real Estate Investment Trusts)는 부동산 투자회사들을 의미하며, 이 회사들은 다수의 투자자로 부터 모집한 자금으로 총자산의 70% 이상을 부동산 관련 자본과 지분에 투자하여 이익을 창출하고, 통상 이익의 90% 이상을 주주에게 배당 형식으로 돌려주는 수익증권으로 전통적으로 높은 배당금을 주는 회사로 알려져 있음.
- 리츠는 1960년 미국에서 최초 도입. 우리나라에서는 1997년 외환위기 이후 기업들이 보유한 부동산 유동화를 통해 기업구조조정을 촉진하기 위해 부동산 투자회사법을 제정하여 처음 도입.
- 주식시장에 상장된 리츠의 주식을 사거나, 공모에 참여를 하여 리츠에 투자를 하는 방식이 있음. 따라서 실물 부동산에 투자하는 것보다 유동성 위험이 낮으며, 낮은 규모의 금액으로도 투자에 참여할 수 있다는 장점이 있음.
- 리츠는 우리가 알고 있는 부동산인 주택뿐만이 아니라 다양한 형태에 투자를 하고 있음. 주택의 점유율이 가장 높긴 하지만, 오피스, 리테일, 물류, 호텔, 복합형 이외에도 헬스케어, IT기기, 데이터센터 등 4차 산업혁명에 맞는 다양한 형태의 리츠를 투자하고 보유하고 있음.
- 2020년 말 기준으로 한국에서는 리츠회사 중 93%가 위탁관리 리츠이며, 6%의 기업구조조정리츠(CR리츠), 1%의 자기관리리츠가 인가되어 운용되고 있음.
- 기업구조조정리츠는 자산관리회사에 위탁하는 부분에서 위탁관리리츠와 같지만, 투자대상이 기업구조조정용 부동산이란 특징을 가진 리츠회사, 위탁관리리츠는 자산의 투자 운용을 자산관리회사에 위탁하는 형태. 자기관리리츠는 5인 이상의 자산운용전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자운용을 직접 수행할 수 있는 형태의 실체형 회사.
2. 국내 리츠(K - REITs)
(1) 국내 리츠 개요
- 국내 상장 리츠가 외환 위기 이후 도입이 되면서 오랜 기간 존재감이 미미하였으나, 최근 변화가 나타나면서 투자자들에게 상당한 관심을 받고 있으며 하나의 대체 자산군으로 자리를 매김.
- 최근 3년간 다양한 자산을 기초자산으로 하는 리츠들이 상장되었고, 현재 상장 리츠들의 자산 편입 및 운용 계획과 신규 IPO를 예정하고 있는 리츠 규모를 고려해볼 때 K-REITs는 지속적으로 성장할 것이라고 전망하고 있음.
- 2018년부터 2021년 말까지 새롭게 상장한 리츠회사는 총 15개이며, 다양한 형태의 자산을 투자자산으로 보유하고 있음. 이외에도 22년 3월 코람코더원리츠가 상장하였고, 22년 5월 마스턴프리미어리츠도 상장하였음. 추가적으로 하반기에는 가장 최근인 7월 4일 프리 IPO를 완료한 KB스타리츠가 있으며 그 외에도 인마크글로벌프라임리츠,로지스밸리신한리츠, 대신글로벌리츠, 다올물류리츠 등의 상장이 예정되어있음.
- 시장 선점으로 노리는 운용사들이 리츠 대형화에 경쟁적으로 나서게 되면서 다양한 규모의 리츠 상품들이 늘어나고 있음. 그로 인해 리츠 섹터의 자산 규모 증가세는 가파르게 오르고 있음.
- 최근 상장된 마스턴프리미어리츠와, 코람코더원리츠까지 합쳐진 현재 국내 리츠의 섹터 모형도를 나타냄. 코로나로 인해 수요가 많아진 물류센터를 보유한 리츠회사와, 최근 다양한 목적 및 형태를 지닌 오피스와 공유 오피스로 인하여 오피스를 보유한 리츠회사가 가장 많음. 두 자산을 모두 보유하고 있는 회사도 많은 것으로 나타남.
(2) 국내 리츠회사의 배당 수익률
- 국내 리츠회사의 최근 배당 수익률에 따르면 최저 수익률은 ESR켄달스퀘어리츠로 3.9%를 기록하였으며, 최고 수익률은 제이알글로벌리츠의 수익률인 6.6%임. 2020년 평균 리츠회사의 배당수익률이 8.3%였던 부분을 비교하면 다소 감소한 수치인 것으로 나타남. 하지만 전체 섹터를 보았을 때 리츠 섹터는 현재까지 고배당률을 기록하는 섹터로 보여짐.
(3) 롯데 리츠
- 현재 국내 거래소에 상장되어 있는 리츠회사 중 가장 높은 시가총액을 기록. 롯데그룹 보유 자산인 리테일(마트, 백화점) 자산을 기초자산으로 하여 성장하였으며, 현재는 물류 자산도 보유하고 있음. 향후 오피스 및 데이터 센터 등 다양한 그룹의 자산을 편입할 예정임.
- 배당 결산월은 6월, 12월로 반기 배당을 실시하고 있으며, 연간 배당 수익률은 6% 정도를 기록하고 있음.
- 롯데 리츠는 스폰서인 롯데쇼핑을 비롯한 롯데그룹을 주요 임차인으로 장기 임차 계약을 맺고 있어 안정적인 임대료 매출이 확보됨. 국내 최대 규모의 리츠이며, 롯데 AMC회사에게 위탁수수료를 주고 위탁관리를 맡기고 있으며, 롯데 글로벌로지스와의 ROFO(Right of First Offer)을 통해 물류자산에 대한 우선 매수권을 최근 확보했고, 장기적으로 롯데쇼핑 및 롯데 글로벌로지스와의 ROFO를 통해 롯데 그룹 내의 다양한 자산을 편입할 것이 기대됨.
- 롯데 리츠는 현재 백화점, 아울렛, 마트 등으로 리테일 관련 자산이 96% 편입되어 있으며, 4%의 물류 자산이 편입되어 있음. 지속적으로 롯데 그룹의 다양한 자산을 편입할 것으로 예상됨.
3. 미국 리츠(US REITs)
(1) 미국 리츠 개요
- 미국의 리츠는 Equity 리츠와 Mortgage 리츠 두가지로 나뉨. Equity 리츠는 일반적인 국내 리츠들과 같은 형태로 다양한 부동산을 소유하고, 이를 임대하여 임대료 수입이 수익의 주 원천이 되는 일반적인 리츠이며, Mortgage 리츠는 부동산에 대한 대출 등을 통해 수익을 내는 리츠로, 은행 및 금융기관과 비슷한 비즈니스 모델을 지니며 이자수익이 주 수입원천이 되는 형태.
- 미국은 리츠 시장의 시작점이기도 하였으며, 현재 1조달러를 초과하는 시가총액 및 2조달러에 이르는 자산을 보유한 전세계 최대 리츠 시장임.
- 현재 미국은 코로나 19 회복의 관점에서 유통, 오피스, 헬스케어, 호텔 및 리조트 순서대로 주목을 하고 있으며, 앞으로 회목을 넘어서 얼마나 성장할지 기대가 되는 분야임.
(2) 아메리칸타워(AMT)
- 아메리칸타워는 미국 리츠회사 중 가장 시가총액이 높은 종목. 통신 타워를 임대하는 세계 최대 규모의 통신 인프라 리츠 회사. 임대의 대상은 무선 서비스 제공 업체, 라디오 및 TV 방송 회사,무선 데이터 제공 업체, 정부 기관, 지방 자치 단체 등다양하며, 미국 시장 뿐만이 아니라 전 세계에 17만 8천개의 통신 타워를 보유하고 있고, 연평균 1,800개 ~3,000개의 통신 타워를 신규 개발하고 있음.
- 2019년 5G 통신 서비스가 처음 상용화 되었을 당시 미국의 채택률은 1%에 불과하였고, 2020년에도 채택률은 4~5% 수치였음. 하지만 Statista의 통계 자료에 따르면 2025년 미국의 전체 네트워크 수요에서 5G가 차지하는 비중이 50%에 달한다고 전망되고 있음.
- 미국의 대형 통신사들도 5G의 수요가 높아질 것을 기대하며 인프라 투자가 확대될 것이라고 보고있으며, 이에 통신 인프라에 대한 수요는 장기적으로 증가할 전망. 따라서 5G에 투자하는 아메리칸타워는 5G 시대에 엄청난 수혜주가 될 것이며 높은 성장이 이뤄질 것이라고 보고있음.
- 또한, 아메리칸타워는 통신사와 10년 이상의 최초 계약 기간에 연 3%의 임대료 상승률 고정 등의 계약을 통해 안정적이며 높은 수익을 얻고 이에 따라 안정적인 외형 성장을 이뤄내고 있음.
4. 후기
- 우리나라에서도 현재 부동산에 한참 관심이 많고, 최근 지속적인 리츠회사의 상장이 이뤄지면서 리츠 회사를 평소 관심있게 보고 있었다. 빚동산이라고 할만큼 빚내서 사람들이 집을 구매해도 끝없이 올라가는 집값, 높은 배당금과 높은 성장기대성으로 인해 각광을 받고 있는 리츠가 최근 찾아오는 기름값 상승, 환율 상승, 금리 인상 등과 같은 다양한 경제요인으로 인해 발생하는 코스피 하락과 경제 위기 등으로 주춤하고 있다. 리츠 회사의 주춤에는 금리 인상이 가장 큰 요인이라고 생각이 되는데, 그래도 전체적으로 하락하는 주식 시장에서 높은 배당금 및 물가 상승분을 임대료에 전가하는 게 수월하다는 특징으로 인플레이션 위험 회피 수단이라고 인식이 되었기 때문에 '하락장의 대피처'라고 불릴 정도로 리츠 섹터가 안정적으로 보여진다고 한다. 하지만 금리가 인상되면, 리츠 회사에서 부동산을 투자하기 위해 자금을 조달을 해야하는데 그 과정에서 변동금리로 자금을 조달할 경우 대출 이자가 늘어나, 조달 금리가 오르게 되면서 리츠 회사에 대한 기대 수익률이 하락할 수 있다. 따라서 위에서 볼수록 앞으로 유망하고 이제 시작하는 하나의 유망한 섹터이라고 생각이 되지만, 유동성이 큰 만큼 부동산 투자보다 변동성도 크기 때문에, 경제상황을 지켜보면서 조심스럽게 투자할 필요가 있어보인다.